家电业“告别”房地产？万亿旧改争夺战开启

　　随着中国房地产步入阴跌时代，居民购房愈发谨慎。国家统计局数据显示，2024年我国新建商品房销售面积达97385万平方米，同比下降12.9%，住宅销售面积降幅更是高达14.1%。这一态势下，依赖工程渠道的家电企业订单大幅减少，坏账风险也随之攀升。

　　与之形成鲜明对比的是，存量房装修市场表现稳健。消费者为规避高额房贷与资产缩水风险，纷纷选择对存量房进行二次装修以改善居住条件，这为家电、家居企业开辟了新的发展路径。《中国家装发展报告No.1》预测，2025年中国家装家居市场总体规模将达5万亿元左右，其中存量房装修市场规模有望达3.34万亿元，二手房和存量房带动的旧房改造消费需求将持续上扬。

　　在此背景下，家电企业纷纷将目光投向家居行业，通过行业布局、企业并购等方式，加速推进家电家居一体化进程。曾经历过日本房地产泡沫破裂的松下，在中国市场推出“住空间”战略，将日本存量房空间改造和适老化改造的经验引入中国存量房装修市场开发。尽管松下在日本的观察与经验能否在中国存量房改造中创造新增量还有待验证，但无疑为中国家电家居一体化进程提供了一个观察样本。

　　当前，中国家电巨头正积极向家电、家居整合方向迈进。海尔借助三翼鸟生态平台整合服务商，美的通过盈峰系跨界整合顾家家居，京东则入主生活家家居布局家装消费场景……从制造商到渠道商，纷纷入局家居行业，这背后是家电业商业模式的深刻变革：从硬件参数竞赛转向空间操作系统构建，从交易结束即失联转向终身服务绑定。

　　二手房主导的时代已然来临。2025年上半年，中国房地产市场迎来结构性转变。贝壳研究院数据显示，全国住房交易中二手房占比达42%，较2024年同期提升4个百分点，创历史新高。一线大城市中，北京、上海核心城区二手房交易活跃，优质学区房成交量同比回升20%，两大城市二手房交易占比突破55%;深圳、广州也在加速突破临界点，二手房交易占比分别达到50%和48%。

　　城市中心建设完善的大型城市里，“老破小”因核心区位和改造增值潜力成为刚需新选择。政策层面也同步发力，国务院“以旧换新”补贴覆盖家电家居，公积金可用于适老化改造，住建部将2000年前老旧小区改造纳入国家工程，催生了二次装修的爆发性增长。奥维云网数据显示，2024年旧房装修在家装市场占比达63%，首次超过新房装修，一二线城市率先进入旧房装修主导阶段。

　　适老化改造成为关键突破口。随着我国老龄化程度加深，60岁及以上人口达3.1亿，适老化产品市场潜力巨大。基于存量房改造与适老化改造需求，消费行为从“购房扩张”转向“空间精耕”。

　　日本企业在房地产下行期的经验值得借鉴，其通过细分赛道实现差异化突围，为中国企业提供了参考。不过，中国与日本房地产市场和家电家居消费市场存在差异，业内人士建议中国在借鉴日本经验框架的同时重构逻辑，以在地产业转型中，将冰冷的建材家电转化为有温度的可持续服务。